Материалы книги "Азбука для потребителей услуг ЖКХ"

Оглавление / Глава 9

Глава 9. Реновация жилищного фонда в городе Москве

Глава 9. Реновация жилищного фонда в городе Москве

Что такое реновация жилищного фонда

Под реновацией жилищного фонда в городе Москве (далее – реновация) понимается совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с Программой реновации жилищного фонда в городе Москве, направленных на обновление среды жизнедеятельности и создание благоприятных условий проживания граждан, общественного пространства в целях предотвращения роста аварийного жилищного фонда в городе Москве, обеспечения развития жилых территорий и их благоустройства. Программа реновации устанавливает очередность сноса многоквартирных домов, включенных в Программу реновации. Очередность сноса указанных многоквартирных домов определяется с учетом их технического состояния

Цель реновации – не дать многоквартирным домам превратиться в аварийные и непригодные для жизни. Срок эксплуатации большинства таких домов уже истек или истечет в ближайшее время. Можно выделить ряд основных задач:

  • создание комфортных условий для проживания граждан;
  • повышение инвестиционной привлекательности города и увеличение инвестиций в экономику;
  • повышение энергоэффективности зданий, снижение затрат на эксплуатацию;
  • создание новой планировочной структуры городской среды, приспособленной для комфортного проживания, отдыха и работы;
  • улучшение пешеходной доступности и снижение нагрузки на транспортную инфраструктуру;
  • улучшение экологии;
  • обновление и модернизация инженерной инфраструктуры, формирование современного архитектурного облика города и кварталов.


Необходимость проведения реновации

Как указывалось выше, включению в программу реновации подлежат многоквартирные дома первого периода индустриального домостроительства, то есть построенные с 1958 по 1967 год, а также дома, аналогичные им по своим характеристикам.

В свое время данный жилищный фонд решал задачу массового обеспечения граждан индивидуальным доступным жильем и решал ее достаточно успешно. Вместе с тем, такие дома проектировались и строились в условиях острой необходимости решения поставленной задачи, что сказалось на их конструктивных особенностях.

Так, в значительном количестве данных домов отсутствуют подвальные помещения и доступ к коммуникациям, что наряду с высоким износом конструкций приводит к значительным сложностям и высоким расходам при проведении капитального ремонта, а в некоторых домах делает его проведение практически невозможным. Отсутствие доступа к инженерным системам сказывается и при возникновении аварийных ситуаций, затрудняя их устранение и увеличивая ущерб, причиненный авариями.

В целом ряде домов первого периода индустриального домостроительства отсутствуют стандартные отопительные приборы под окнами, трубы отопления вмонтированы в поперечные панели, что затрудняет или делает невозможной реконструкцию инженерной системы. Прокладка новых стояков с отопительными приборами приводит к уменьшению полезной площади квартир, которые и без того спроектированы для удовлетворения минимальных потребностей в жилье.

По итогам мониторинга Государственной жилищной инспекцией города Москвы многоквартирных домов, построенных в период с 1958 по 1967 год, было зафиксировано снижение несущей способности и эксплуатационных характеристик строительных конструкций, что в ближайшие 10‑15 лет приведет дома в недопустимое состояние. Дальнейшая эксплуатация таких домов будет способствовать росту количества аварийных ситуаций и стоимости ущерба, причиненного ими, и в итоге приведет к значительному увеличению аварийного жилья в городе Москве.

Также стоит отметить, что за годы существования многоквартирных домов, подлежащих включению в программу реновации, изменился уклад жизни горожан, появились новые требования как к жилищному фонду, так и к организации городских пространств, благоустройству территории.

Таким образом, программа реновации необходима для столицы России. Ее реализация будет способствовать устойчивому развитию жилых территорий, созданию благоприятной среды жизнедеятельности, общественных пространств и благоустройству территории, позволит сформировать современный облик столицы Российской Федерации.



Что такое московский стандарт реновации?

Московский стандарт реновации – это:

  • самостоятельный и добровольный выбор жителей;
  • отказ от участия в программе – в любое время;
  • переезд в равнозначные благоустроенные квартиры в новых домах;
  • новые квартиры – бесплатно и в собственность;
  • переселение – только в пределах границ указанного района;
  • отделка новых квартир по стандарту «комфорткласс»;
  • улучшение жилищных условий очередников;
  • освобождение от уплаты взносов на капремонт;
  • помощь в переезде;
  • качественные дома и комфортная городская среда;
  • полноценное возмещение собственникам нежилых помещений.


Срок действия программы реновации в городе Москве

Программа реновации принимается на срок до 2032 года.



Порядок реализации программы реновации

После утверждения Программы реновации жилищного фонда в городе Москве реализуются следующие мероприятия:

  • Подготовка градостроительной документации, необходимой для реализации Программы реновации, и определение этапов реализации Программы реновации, сроков их выполнения (по мере утверждения указанной градостроительной документации) – до 1 августа 2019 года.
  • Проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию многоквартирных домов, предназначенных для переселения.
  • Обеспечение выполнения необходимых мероприятий по созданию комфортной среды проживания, благоустройству территорий, предназначенных для строительства многоквартирных домов для переселения граждан.
  • Обеспечение необходимыми объектами социальной, инженерной и транспортной инфраструктур территорий, предназначенных для строительства многоквартирных домов для переселения граждан.
  • Переселение жителей многоквартирных домов, включенных в Программу реновации, в равнозначные жилые помещения или предоставление равноценного возмещения в денежной или натуральной форме. Приобретение жителями многоквартирных домов за доплату жилых помещений большей площади и (или) жилых помещений, имеющих большее количество комнат, чем предоставляемые им равнозначные жилые помещения, в порядке, установленном нормативным правовым актом города Москвы
  • Снос многоквартирных домов, включенных в Программу реновации, после завершения переселения жителей таких домов в равноценные жилые помещения или предоставления им равноценного возмещения, а также после предоставления всем собственникам нежилых помещений предварительного и равноценного возмещения за их нежилые помещения.
  • Строительство взамен снесенных домов, включенных в Программу реновации, новых многоквартирных домов, предназначенных для переселения, и выполнение мероприятий по созданию комфортной среды проживания, благоустройству территорий, обеспечению необходимыми объектами социальной, инженерной и транспортной инфраструктур и переселению жителей многоквартирных домов.


Требования к домам, построенным для переселения жителей из пятиэтажек

Основные требования к домам, возводимым в рамках Программы реновации, будут включать:

  • строительство из монолита и современных панельных конструкций с высокой энергоэффективностью;
  • вариативность планировки квартир и возможность проведения перепланировки;
  • остекление балконов и лоджий, наличие специальных корзин для установки кондиционера;
  • размещение входов в жилую часть преимущественно со стороны двора, а в помещения общественного назначения – только со стороны улицы;
  • минимизированный перепад между уровнем входа в подъезд и уровнем пола входного вестибюля, единый уровень пола вестибюля и лифтовых холлов, что обеспечит доступность дома для маломобильных групп населения.


Очередность сноса многоквартирных домов, включенных в Программу реновации

Очередность сноса многоквартирных домов, включенных в Программу реновации, будет установлена на основании градостроительной документации (в том числе документации по планировке территории) с учетом технического состояния многоквартирных домов. Вся градостроительная документация будет разработана не позднее 1 августа 2019 года.



Процедура переоформления собственности на жилье

Прекращение права собственности на освобождаемое жилое помещение будет совмещено с регистрацией права собственности на новое жилое помещение.

Уполномоченный орган исполнительной власти в течение 7 дней со дня заключения договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в Программу реновации, направляет заявление в орган регистрации прав, который в свою очередь в течение 3 рабочих дней должен зарегистрировать право собственности на жилое помещение.

При этом участники Программы реновации освобождены от уплаты государственной пошлины за регистрацию права собственности на жилые помещения, предоставленные им взамен освобожденных жилых помещений.



Благоустройство новых кварталов

Закон гарантирует создание комфортной городской среды в кварталах реновации, которая предусматривает:

  • создание комфортного общественного пространства (широкие тротуары, детские площадки, велосипедные дорожки, площадки выгула собак);
  • формирование спортивного ядра (дорожно-тропиночная сеть, пригодная для пробежек, спортивные и универсальные площадки, площадки с тренажерами и турникетами);
  • озеленение и благоустройство дворовой территории (установка фонарей, лавочек и урн, создание клумб, высадка деревьев и кустарников);
  • социальные объекты в шаговой доступности (школы, детские сады, поликлиники, места досуга);
  • приоритетное размещение коммунально-бытового оборудования за пределами дворового пространства.


Предоставление равнозначной квартиры

Всем собственникам и нанимателям жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в Программу реновации, взамен таких жилых помещений будут бесплатно предоставляться равнозначные помещения, одновременно соответствующие следующим требованиям:

  • жилая площадь и количество комнат – не меньше соответственно жилой площади и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения;
  • улучшенная отделка жилого помещения;
  • расположено в том же районе, в котором расположен многоквартирный дом, подлежащий реновации (исключение: Зеленоградский, Троицкий и Новомосковский административные округа, жители которых получат квартиры в пределах округа).


Предоставление равнозначной квартиры

Вместо равнозначного жилого помещения собственник жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в Программу реновации, вправе получить равноценное возмещение в денежной или в натуральной форме.

Равноценное жилое помещение – это новое жилое помещение, стоимость которого не ниже рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения.



Содержание договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение

Договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение, должен содержать:

  • сведения о сторонах договора;
  • сведения о жилом помещении в многоквартирном доме, включенном в Программу реновации;
  • сведения о равнозначном жилом помещении (с указанием кадастрового номера такого жилого помещения) либо в случаях, установленных частью третьей настоящей статьи, сведения о равноценном жилом помещении (с указанием кадастрового номера такого жилого помещения), передаваемом собственнику жилого помещения, или размер и порядок выплаты равноценного возмещения в денежной форме;
  • реквизиты решения о реновации;
  • обязательство уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы в установленные договором сроки передать собственнику жилого помещения равнозначное жилое помещение или в случаях, установленных настоящим Законом, передать равноценное жилое помещение либо выплатить равноценное возмещение в денежной форме, а также обязательство указанного собственника жилого помещения принять соответственно равнозначное жилое помещение, равноценное жилое помещение, равноценное возмещение в денежной форме;
  • обязательство собственника жилого помещения в установленные договором сроки передать уполномоченному органу исполнительной власти города Москвы принадлежащее ему жилое помещение, а также обязательство уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы принять такое жилое помещение;
  • срок исполнения указанных в абзацах шестом и седьмом настоящей части обязательств;
  • перечень лиц, имеющих право пользования жилым помещением в многоквартирном доме, включенном в Программу реновации, и приобретающих соответствующие права в отношении равнозначного жилого помещения либо в случаях, установленных настоящим Законом, в отношении равноценного жилого помещения.


Предоставление жилого помещения собственнику комнаты в коммунальной квартире

Взамен освобождаемой гражданином комнаты в коммунальной квартире в многоквартирном доме, включенном в Программу реновации, предоставляется отдельная квартира. При этом предоставление комнаты в коммунальной квартире не допускается.



Предоставление жилого помещения взамен квартиры, находящейся в общей собственности

Если квартира находится в общей собственности, то договор, предусматривающий переход права собственности на такую квартиру, заключается со всеми собственниками. Доли в праве собственности на предоставляемую квартиру будут соответствовать долям в праве собственности на освобождаемую квартиру.




Отделка новых квартир

В новых квартирах сделают улучшенную отделку, соответствующую следующим требованиям:

  • Входные двери – металлические, утепленные, с повышенной звукоизоляцией, а межкомнатные – деревянные, с фурнитурой.
  • Окна с двухкамерными стеклопакетами и москитной сеткой.
  • В комнатах: обои на флизелиновой основе, покраска потолков латексной акриловой краской, ламинат со звукоизоляционной подложкой, люстры, розетки и выключатели утопленного типа, стойкие к царапинам, кабель-каналы в плинтусах.
  • Кухня: обои светлых тонов под покраску, фартук из плитки во всю длину рабочей зоны, раковина из нержавеющей стали с тумбой, электроплита.
  • Санузлы будут раздельными. Пол и стены облицованы плиткой. Установлены влагозащитные светильники.


Предоставление жилья нанимателям квартир по договору социального найма

Нанимателю жилого помещения и проживающим совместно с ним членам его семьи взамен освобождаемого жилого помещения предоставляется равнозначное жилое помещение по договору социального найма, а при наличии их письменного заявления равнозначное жилое помещение предоставляется им на праве собственности на основании договора передачи жилого помещения в собственность.



Предоставления жилья собственникам, у которых предыдущая квартира находилась в залоге (ипотеке) у банка

Заемщик по договору ипотечного кредитования будет обязан передать в залог новую квартиру. В этом случае права требовать досрочного возврата кредита у банка не возникнет, так как замена предмета ипотеки не является основанием для пересмотра обязательств сторон по договору об ипотеке жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в Программу реновации.



Сделки на получение квартир с доплатой

Собственниками жилых помещений в сносимых домах приобретение жилого помещения большей площади будет осуществляться по договору мены с доплатой. Жителями, проживающими в помещении в сносимых домах по договору социального найма, приобретение жилого помещения большей площади будет осуществляться по договору купли-продажи. Сделки заключаются между участниками Программы реновации и Московским Фондом реновации жилой застройки.



Расчет размера доплаты за дополнительные квадратные метры

Это сможет сделать каждый участник программы. Опыт проведения сметных расчетов не потребуется. Для этого надо воспользоваться специально выведенной формулой: размер доплаты = S1 – S2 x Цена 1 квадратного метра, минус скидка. То есть, чтобы высчитать размер доплаты, необходимо из площади квартиры, которую участник Программы реновации приобретает с доплатой, вычесть среднюю площадь равнозначной квартиры (площадь той квартиры, которая была предложена для переселения изначально). Получившийся результат надо умножить на стоимость одного квадратного метра жилья. После этого нужно подсчитать 10 процентов от получившейся цифры и вычесть их. То есть доплату можно рассчитать сразу с учетом скидки.



Доплата посредством кредита или материнского капитала

Доплату можно будет сделать как из собственных, так и из кредитных средств. Участники Программы реновации смогут использовать для улучшения жилищных условий материнский капитал, жилищные субсидии и государственные жилищные сертификаты, а также другие не запрещенные законами Российской Федерации источники средств.



Учет интересов собственников нежилых помещений в домах, попадающих в Программу реновации

Собственникам нежилых помещений в домах, включенных в Программу реновации, гарантированно будет предоставлено предварительное и равноценное возмещение.



Возможность сохранить договор аренды нежилого помещения

Субъекты малого и среднего предпринимательства, арендовавшие у Москвы нежилые помещения в домах, включенных в Программу реновации, имеют право на получение в аренду на тех же условиях равнозначных нежилых помещений в других домах. Сохраняется и право выкупить в собственность арендуемое помещение.



Выход из Программы реновации

Жители дома, включенного в Программу реновации, вправе в любое время (до дня заключения первого договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение, или договора социального найма) выйти из Программы реновации

Решение принимается на общем собрании собственников. Для принятия решения о выходе из Программы реновации необходимо более 1/3 голосов от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме.

<

Где это сказано?
ч. ... ст. ... Жилищного кодекса РФ